Aan tafel met Ard Klijsen, NVM-voorzitter Vakgroep Agrarisch & Landelijk

Grond en gebouwen spelen een belangrijke rol in de agrarische sector. Ze zijn niet alleen productiemiddelen,maar ook van grote betekenis bij de ontwikkeling van het bedrijf en de pensioenvoorziening. Ard Klijsen leidt met een broer een makelaarskantoor in Oosterhout en is bovendien voorzitter van de Vakgroep Agrarisch & Landelijk van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars & Taxateurs NVM. Hij ziet dat er veel ontwikkelingen zijn op het platteland die de onroerendgoedmarkt direct raken. Overheden die grond claimen voor woningen, bedrijven en wegen; burgers die op het platteland gaan wonen, de toenemende functie- en bestemmingsverandering van boerenbedrijven en de opkoopregelingen van bedrijven door de overheid.Ard Klijsen praat erover met Joost Belt, verantwoordelijk voor marketing & communicatie bij De Heus, en Kees Janssen, directeur van Agra-Matic; het adviesbureau van De Heus voor ruimtelijke ordening, bouw- en milieuzaken.

Rol van de NVM

Kees Janssen: “Welke rol speelt de vakgroep Agrarisch & Landelijk van de NVM?” “Het allerbelangrijkste is dat wij vakkennis en ervaring in de agrarische makelaardij vergroten”, zegt Ard Klijsen. “Daarnaast delen we de data van alle transacties met elkaar. We verzamelen taxaties in heel Nederland en analyseren ze, om onze leden te adviseren. Zij kunnen hiermee hun werk beter doen, bijvoorbeeld beter de waarde van een bedrijf taxeren. De NVM heeft mensen in huis die elke dag bezig zijn met transactie- en taxatiegegevens, marktanalyses en wet- en regelgeving. Daarnaast zetten we onszelf als NVM op de kaart met onze eigen website Funda in Business en door deel te nemen aan beurzen en het onderhouden van een goed netwerk in de branche.”

Toegevoegde waarde

Kees Janssen: “Hoe kan een lid van jullie zich als NVM-makelaar onderscheiden?” “Onze leden beschikken dankzij de ondersteuning van de NVM over specifieke kennis waardoor ze de agrariërs goed adviseren”, licht Ard Klijsen toe. “Tegenwoordig is herbestemming of functieverandering bij de verkoop van een bedrijf vaak aan de orde. De toegevoegde waarde van de NVM-makelaar is dat hij weet van de mogelijkheden en oplossingen aandraagt waar de verkoper niet aan denkt.”

Bedrijf goed verkoopbaar houden

Joost Belt: “Hoe kun je, mede in verband met vergunningen, het bedrijf zo goed mogelijk verkoopbaar maken?” Ard Klijsen: “Ik krijg inderdaad regelmatig de vraag: hoe kan ik mijn bedrijf zodanig sturen dat het over vijf jaar goed verkoopbaar is? Daar is geen algemeen antwoord op te geven. Dat hangt af van het bedrijf, de visie van de ondernemer, locatie, oppervlakte van het bedrijf, type en staat van de gebouwen. Ook de vermogenspositie speelt een rol. Dan kom je echt terecht op een advies op maat.”
Kees Janssen: “Als je dan dichterbij het punt van verkoop bent, is het dan voor de verkoper verstandig om een passende vergunning te verkrijgen of kan hij het beter overlaten aan de koper?” Ard Klijsen: “Hangt af van meerdere omstandigheden. Laat ik een voorbeeld nemen. Laatst deed ik de verkoop van een melkveebedrijf van ruim 50 hectare. Een mooi bedrijf met een grote huiskavel van zo’n 35 hectare, 200 melkkoeien en een goede, recente stal. Ik dacht, dit bedrijf gaan we verkopen als melkveebedrijf. Er kwamen potentiële kopers op af, ook van buiten de agrarische sector, maar het lukte steeds net niet. We kwamen vervolgens op het idee om contact op te nemen met de provincie omdat zij wel eens belangstelling kon hebben voor de stikstofrechten, om problemen op andere locaties op te lossen. Dit is natuurlijk wel een gevoelig punt: een boer die ermee stopt en een andere branche gaat ermee weg. Echter, in dit geval ben ik een makelaar die een bedrijf voor een zo hoog mogelijke prijs voor zijn klant moet verkopen. De vergunning speelde in dit geval dus geen rol meer.” “Je zei al dat de verkoop van rechten aan de provincie een gevoelig punt is; heb je het er met de verkoper van tevoren over gehad?”, vraagt  Joost Belt. Ard Klijsen: “Jazeker. In dit geval vond de verkoper het niet erg.”

Waarde van vergunningen

Kees Janssen: “Welke rol spelen de vergunningen bij de waarde van het vastgoed?” “Dat ligt eraan”, zegt Ard Klijsen. “Wordt het bedrijf getaxeerd als agrarisch bedrijf of krijgt het een woonbestemming? Als het een mooi courant bedrijf is met de nodige vergunningen en varkensrechten, dan heeft het als varkensbedrijf een bepaalde waarde. Verkoop je de varkensrechten, dan zakt de waarde in elkaar. Een varkensbedrijf zonder vergunningen is als zodanig niet te verkopen.”
Joost Belt: “Als een bedrijf wordt verkocht, blijven dan de vergunningen intact?”
Ard Klijsen: “Dat geldt wel als het bedrijf op dezelfde wijze wordt voortgezet, zoals in het noorden bij melkveebedrijven vaak het geval is.”

Beëindigingsregeling

Kees Janssen: “Wat voor effect hebben de beëindigingsregelingen op de vastgoedmarkt?” Ard Klijsen: “Ik heb laatst een varkensbedrijf op de markt aangeboden. Direct daarna meldde de eigenaar zich aan voor de beëindigingsregeling. Uiteindelijk kwam er een koper die het bedrijf met levende have kocht voor ongeveer dezelfde prijs. Per saldo maakt het in dat geval niet veel uit of het bedrijf op de markt wordt verkocht of beëindigd via de beëindigingsregeling. Dat kan bij een ander zomaar anders uitpakken.” “Ik denk daarom niet dat beëindigingsregelingen op zich effect hebben op de verkoopwaarde”, vervolgt Ard Klijsen. “Het gaat er meer om hoe de hele markt zich ontwikkelt. Voor ondernemers die willen stoppen is het een goede regeling. Zij kunnen op een aantrekkelijke manier stoppen met hun bedrijf. Voor de blijvers is het vermoedelijk ook gunstig omdat de concurrentie minder wordt.”

Bedrijf als pensioen

Kees Janssen: “Het bedrijf is het pensioen van de ondernemer. Hoe beheert de ondernemer zijn pensioen, dus zijn vastgoed op de beste manier?” “Ik denk dat de ondernemer zijn gebouwen en grond zo moet beheren dat ze optimaal geschikt zijn voor de productie”, legt Ard Klijsen uit. “Ze zijn nodig om omzet te halen. Of je er later ook een goed pensioen aan overhoudt, hangt af van marktontwikkeling, maar de kans hierop is bij een modern bedrijf het grootst.”

Bedrijf verkopen

Joost Belt: “Een groot aantal veehouders staat aan de vooravond van de verkoop van hun bedrijf, bijvoorbeeld omdat ze geen opvolger hebben. Ze nemen het besluit om afscheid te nemen van het bedrijf. Welke stappen kunnen ze het beste volgen?” Ard Klijsen: “Het belangrijkst is direct de juiste mensen bij je aan tafel zetten. Dit zijn de accountant, de makelaar-taxateur en zo nodig de adviseur van bank. Je kunt het beste vroeg beginnen. Dan heb je nog tijd om bijvoorbeeld de vergunningen op peil te brengen. Het aanpassen van een vergunning of veranderen van bestemmingsplan kan lang duren. Reken daar minimaal een jaar voor.” Joost Belt: “Zie je dat ook terug in je praktijk?” Ard Klijsen: “Jazeker. Agrarische ondernemers zijn echte ondernemers, die weten waar ze mee bezig zijn en de juiste mensen om zich heen hebben. Over het algemeen nemen ze tijdig de juiste beslissingen.”